۱۵ توصیه برای افزایش درآمد از اجاره منزل یا مغازه
۱۵ توصیه برای افزایش درآمد از اجاره منزل یا مغازه
یکی از بزرگترین کاهنده‌های درآمد یک صاحب خانه از اجاره، هزینه‌ها هستند. مالکیت املاک اجاره‌ای هرگز به آسانی خرید یک ملک، پیدا کردن مستاجر و انتظار برای کشیدن آن چک‌های سنگین نیست – و صاحبخانه‌ی زرنگ و دانا این را می‌داند. در ادامه این مقاله سایت جامانا با ۱۵ توصیه برای افزایش درآمد از اجاره منزل یا مغازه آشنا می شوید.
برایان دیویس، سرمایه‌گذار بخش مستغلات با ۱۵ ملک استیجاری و بنیانگذار وبلاگ مستغلات اسپارک رنتال ، می‌گوید “وقتی ملکی خریداری می‌شود، بازگشت سرمایه‌ی آن اکثرا پایین می‌آید تا زیان‌ها را به حداقل برساند.” من به درآمد حاصل از اجاره به شکل یک لوله‌ی آب نگاه می‌کنم که آدم دوست دارد آب در آن به روانی و با کمترین میزان نشتی جریان داشته باشد.”
چه قصد داشته باشید تازه وارد کسب و کار صاحبخانه‌گری بشوید یا صاحبخانه‌ای با تجربه باشید، احتمالا می‌خواهید بدانید چگونه می‌توان درآمد بیشتری کسب کرد. ما با جمعی از متخصصان مستغلات صحبت کردیم تا پیشنهادهای برتر آن‌ها درباره‌ی نحوه‌ی بیشینه کردن درآمد از محل اجاره دادن ملک را جمع آوری و به شما ارائه کنیم.
توصیه هایی برای افزایش درآمد از اجاره منزل یا مغازه
۱. به طور کامل بر مستاجران نظارت کنید
یکی از بزرگترین دردسرهایی که شنیدم صاحبخانه‌ها به آن اشاره می‌کردند هزینه‌ی (پول، زمان و استرس) بیرون کردن مستاجران مشکل‌ساز است. تخلیه می‌تواند سه تا شش ماه طول بکشد و می‌تواند بیش از 20 میلیون تومان هزینه داشته باشد، بنابراین، با تحت نظر گرفتن کامل مستاجران جدید یک اقدام پیشگیرانه انجام دهید.
برای آن که از توانایی و مسئولیت‌پذیری مالی آن‌ها مطمئن شوید یک بررسی اعتباری از آن‌ها داشته باشید، و همچنین تحقیق و تفحصی درباره‌ی پیشینه‌ی مجرمانه و تخلیه‌ی منزل توسط آن‌ها انجام دهید. همچنین یک آشنایی مقدماتی با آن‌ها ترتیب بدهید.
مطلب مرتبط: ۱۱ توصیه برای اجاره آپارتمان در تهران که باید بدانید
۲. ملک‌تان را در برابر مستاجر مقام سازی کنید.
دیویس می‌گوید صاحبخانه‌ها نمی‌توانند از ودیعه‌ی خانه بابت خسارات و صدماتی عادی وارده پولی کاسب بشوند پس لازم است که هر کاری می‌توانند برای پیشگیری از رخداد آن انجام بدهند.
این کار شامل ممنوع کردن تلویزیون‌های نصب شده در اجاره‌نامه‌تان، تامین امنیت فلز آلاتی مانند میله‌های جای حوله، انتخاب کف‌پوش‌های چوبی به جای فرش و موکت و نصب اهرم‌های نگه‌دارنده‌ی درب‌ها می‌شود. هر چیزی باعث جلوگیری از آن می‌شود که مصرف روزانه‌ی معقول رد و اثری بر ملک شما باقی بگذارد حرکتی عاقلانه است.
چاد کارسون، سرمایه‌گذار مستغلات و وبلاگنویس توصیه می‌کند که محوطه‌سازی ساده‌تر و مصالح بیرونی بادوام مانند آجر و وینیل نیز می‌توانند از هزینه‌های شما بابت نگهداری بکاهند.
۳. بیمه‌ی درست و مناسب انتخاب کنید.
ممکن است احتیاج به گفتن نداشته باشد، اما همیشه بیمه‌ی مسئولیت صاحبخانه بخرید.
کارسون می‌گوید: فقط هزینه‌ی یک دادخواهی ناعادلانه می‌تواند تمام حساب بانکی‌تان را خالی کند. یک بیمه‌نامه‌ی خوب در موارد قابل اعتراض مربوط به یک دادخواهی وکلایی را برای دفاع از شما استخدام خواهد کرد.
سردبیر پنی هوائاردر، جاستین کاپلر، خانه‌ی قدیمی‌اش را به مدت یک سال بعد از نقل مکان اجاره کرد، و او می‌افزاید که: به شرکت بیمه‌ی خود زنگ بزنید و بیمه‌ی خود را به بیمه‌نامه‌ی فقط-سازه تغییر بدهید. اکثر بیمه‌نامه‌های مالکان کل خانه و محتویات آن را پوشش می‌دهند. اگر خانه را به غریبه‌ها اجاره می‌دهید نیازی نیست که وسایل‌شان را بیمه کنید. این امر می‌تواند در ماه باعث صرفه‌جویی ۲۵ تا 50 دلاری برای شما بشود.
مطلب مرتبط: ۱۰ چیز که باید قبل از اجاره آپارتمان بدانید
۴. یک ضمانت خانه بخرید.
کاپلر می‌گوید: اگر خانه‌ی شما قدیمی‌تر باشد، وسایل آن بیشتر مستعد خراب شدن هستند. یک ضمانت نامه عموما فقط ۲۰ تا ۵۰ دلار در ماه هزینه دارد و در صورت بروز خرابی غیرمنتظره‌ای که می‌توانند کاملا حساب بانکی شما را خالی کند شما را پوشش خواهد داد.
۵. هر زمان ممکن است خودتان انجام دهید.
اندی پانکو، مالک یک آپارتمان تک خوابه در مجتمعی در وودبریج نیوجرسی می‌گوید: داشتن ملک استیجاری کمتر به افزایش درآمد و بیشتر به کاهش هزینه‌ها مربوط می‌شود. من همیشه سعی می‌کنم تا آنجا که می‌توانم کارهای مربوط به املاکم را خودم شخصا انجام دهم. من خیلی ماهر هستم و می‌توانم اکثر تعمیرات و اصلاحات عادی را انجام بدهم. همچنین تمام تبلیغات، نشان دادن واحدها را انجام می‌دهم و تمام بررسی‌های قبلی و نظارت بر امور مالی را خودم به عهده می‌گیرم.
۶. از بنگاه‌های ملکی یا واسطه های وصول استفاده کنید.
بعضی از صاحبخانه‌ها به این نتیجه می‌رسند که ارزش دارد برای بنگاه‌های معاملات ملکی و مدیران املاک هزینه کنند، چون آن‌ها در بلند مدت باعث صرفه‌جویی در زمان و کاهش استرس می‌شوند.
مارک فرگوسن می‌گوید: من خیلی به مستاجرانم راحت می‌گرفتم – وقتی که کرایه‌ها عقب می‌افتاد آن‌ها را جریمه یا بیرون نمی‌کردم. این امر به آن‌ها اجاز می‌داد هرکاری دلشان می‌خواهد با من بکنند و هزینه‌ی بیشتری روی دستم بگذارند. وقتی هفت ملک داشتم، اداره‌ی آن‌ها را به یک شرکت مدیریتی سپردم، و آن‌ها بسیار سخت‌گیرتر بودند. حتی اگرچه درصدی از اجاره‌ها را به آن‌ها می‌پرداختم، اما اجاره‌ی بیشتری گیرم می‌آمد و مستاجران بهتری نصیبم می‌شد. این کار باعث شد از سردردهای من کاسته و در زمان و پولم صرفه‌جویی شود.
۷. مرتبا املاک خود را بررسی کنید.
حتی اگر کسی را استخدام کرده‌اید که مدیریت هر روزه‌ی امور شما را انجام دهد، مطمئن شوید املاک‌تان را بر یک مبنای منظم چک می‌کنید تا اطمینان حاصل شود که مستاجران‌تان به درستی از سرمایه‌ی شما محافظت می‌کنند.
دب تومارو می‌گوید، تا آنجا که می‌توانید مرتب به املاک سر بزنید. عوض کردن فیلتر داخل شوفاژخانه هر ۶۰ روز یکبار می‌تواند بهانه‌ی خوبی باشد. این بهانه به شما فرصت آن را می‌دهد که قبل از آنکه مشکلات به تعمیرات عظیم و پرخرج احتیاج پیدا کنند جلوی آن‌ها را بگیرید. به عنوان مثال، من نمی‌توانم به شما بگویم چند تا از کابینت‌های پایینی آشپزخانه پوسیده شده‌اند چون مستاجران آن‌ها را پر از وسیله و خرت و پرت کرده‌اند و هرگز نمی‌دانند که نشتی مختصری هم وجود دارد. این نشتی یک سال ادامه پیدا می‌کند، پایه‌ی سینک از بین می‌رود. هر بار که به داخل یکی از واحدهای اجاره‌ای می‌روم، سوال می‌کنم که آیا می‌توانم زیر سینک‌ها را بابت نشتی چک کنم، و بعد دستم را زیر تمام لوله‌ها می‌چرخانم تا مطمئن بشوم نشتی وجود ندارد.
او می‌گوید حتی یک گشت ساده با ماشین از کنار ساختمان برای اطمینان از این که از دارایی شما به درستی نگهداری می‌شود نیز می‌تواند گویای چیزهای زیادی باشد.
۸. برای افزایش درآمد از اجاره منزل مستاجران‌تان را راضی نگه دارید.
علاوه بر تخلیه، هزینه‌های انجام معاملات نیز در صدر فهرست چیزهایی قرار دارند که صاحبخانه باید از آن‌ها اجتناب کند.
کارسون می‌گوید: بیشترین هزینه‌ها در کسب و کار اجاره‌ای وقتی رخ می‌دهند که یک مستاجر جابه‌جا می‌شود. مستاجری که پنج شش ماه می‌ماند درباره‌ی لکه‌های روی دیوار شکایتی نمی‌کند، اما برای یک مستاجر جدید، شما مجبور خواهید بود آن را رنگ کنید و تعمیرات دیگری را نیز انجام بدهید.
مستاجران خود را با پاسخگویی مودبانه و سریع به درخواست‌هایی که بابت نگهداری و تعمیرات منزل دارند راضی نگه دارید. اگر متوجه شدید که جهت از عهده بر آمدن مخارج ماهانه مجبور هستید اجاره را زیاد کنید، به مستاجران یک انگیزه برای ماندن با خودتان را بدهید، مثل یک ارتقاء کیفی کوچک وقتی آن‌ها اجاره‌نامه‌ی خود را تمدید می‌کنند.
۹. بابت هر متر مربع بیشترین اجاره را بگیرید.
کارسون هشدار می‌دهد که : در دنیای رهن و اجاره همیشه بزرگتر به معنی بهتر نیست. املاکی را با بالاترین اجاره به ازای هر متر مربع پیدا کنید. بسیاری از اوقات یک آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی به اندازه‌ی یک آپارتمان ۱۳۰ متری به اجاره خواهد رفت. اما رنگ‌کاری و سایر تعمیرات برای آپارتمان بزرگتر هزینه های بیشتری خواهد داشت.
یا مثال کیشا بلر را دنبال کنید، بنیانگذار اسپایر کانادا، و بر اجاره دادن املاک چند خانواری تمرکز کنید، که می‌توانند خطر خالی ماندن‌های طولانی مدت را به طرز چشمگیری کاهش بدهند. در خانه‌های چند خانواری من مثل تریپلکس‌ها، این امر در صورتی که یک مستاجر تصمیم به رفتن بگیرد، به طرز چشمگیری توان درآمدی را افزایش می‌دهد در حالی که زیان‌های مهم را کاهش می‌دهد. حتی هرچند، این اموال گران‌تر هستند، در بلند مدت به طرز کاملا چشمگیری نسبت به سرمایه‌گذاری‌های تک خانواری عملکرد بهتری دارند.
۱۰. برای افزایش درآمد از اجاره منزل هزینه‌ی انرژی را لحاظ نکنید.
هرگز هزینه‌ی انرژی متغیری مانند گرمایش و برق را در قیمت اجاره لحاظ نکنید. جنیفر استالمان دلیل آن را توضیح می‌دهد:
الف. افزایش قیمت اجاره‌بها برای لحاظ کردن هزینه‌ی انرژی یعنی این که شما مجبور هستید در یک بازار رقابتی اجاره را بیش از حد دچار تورم کنید.
ب. وقتی هزینه‌ی انرژی لحاظ می‌شوند، هیچ مشوقی برای نگه داشتن و حفظ ساکنین وجود ندارد، که به قبوض خدماتی بالاتر منجر می‌شود.
پ. اگر به اندازه‌ی کافی اضافه نکنید که تمام هزینه‌ی انرژی را پوشش بدهد مجبور می‌شوید مابه‌تفاوت را بپردازید.
ت. تامین کنندگان هزینه‌ی انرژی اغلب نرخ‌های‌شان را افزایش می‌دهند، که به مبالغ قبض متناقض منجر می‌شود.
۱۱. چیزهایی را در داخل دیوار بسازید.
به فکر سرمایه‌گذاری در مبلمان‌های درونساخت مثل قفسه‌ها یا یک میزک صبحانه باشید.
مالک و سرمایه‌گذار مستغلات یوجین گمبل می‌گوید، عموما، اگر نتواند جابه‌جا شود، می‌تواند شکسته شود. هرچند در ابتدا گران‌تر است، هزینه‌ها کاهش تعداد تعمیرات لازم تخفیف پیدا می‌کنند چراکه مستاجران نمی‌توانند بنابر سلیقه‌های فردی و خاص خود قطعات را جابه‌جا کنند. از این طریق همچنین در زمان لازم برای یافتن جایگزین‌ها یا انجام تعمیرات صرفه‌جویی می‌کنید.
کارسون همچنین راه‌حل تعبیه‌ی تعداد زیادی انبار داخلی را پیشنهاد می‌کند، و آن هم به یک دلیل هوشمندانه: چیزهای بیشتر = حرکت کردن سخت‌تر.
۱۲. برای افزایش درآمد از اجاره منزل برای خدمات اضافه پول بگیرید.
گامبل توصیه می‌کند که به فکر اجاره‌دادن پارکینگ واقع در ملک‌تان به صورت جداگانه باشید. همه‌ی مستاجران خودرو ندارند، در نتیجه می‌توانید آن فضای اضافی را در صورتی که به لحاظ مکانی در موقعیت خوبی قرار داشته باشد اجاره بدهید.
کیسی ونگر می‌گوید: اگر به مستاجران دارای حیوان خانگی اجاره می‌دهید، از آن‌ها بخواهید به جای پرداخت ودیعه‌ی حیوان خانگی یک هزینه‌ی حیوان خانگی یک دفعه‌ای یا ماهانه پرداخت کنند. اگر درخواست ودیعه‌ی حیوانات خانگی بکنید، آن پول می‌تواند فقط برای تمیز کردن و جمع و جور کردن آسیب‌های به وجود آمده توسط حیوان استفاده شود، و باقی مانده‌ی پول باید به مستاجر بازگردانده شود … اما، اگر یک هزینه‌ی حیوان خانگی یک دفعه‌ای یا ماهانه معین کنید، می‌توانید از درآمد آن به صلاحدید خود استفاده کنید.
۱۳. یک شرکت با مسئولیت محدود تشکیل بدهید.
یک کسب و کار موفق با تثبیت موقعیت خودش جهت کاهش ریسک آغاز می‌شود (و همانطور می‌ماند). وکیل و سرمایه‌گذار مستغلات، کرایگ مورگان می‌گوید: توجه داشته باشید، ریسک را حذف نکنید، چون این غیر ممکن است. استراتژی او برای انجام این کار چنین است:
برای هلدینگ‌های مستغلاتی یک شرکت با مسئولیت محدود واحد داشته باشید (رایج‌ترین انتخاب شخصیت حقوقی برای سرمایه‌گذاران). اجاره‌های‌تان را در یک شرکت با مسئولیت محدودنگه دارید؛ این شرکت با مسئولیت محدود در سایر پروژه‌ها مشارکت یا سایر خدمات (مثلا کار پیمانکار) را ارائه نمی‌کند. تمام آنچه شرکت با مسئولیت محدود انجام می‌دهد نگه داشتن ملک است.
اگر یک پرتفوی کوتاه مدت دارید، در آنصورت آن‌ها را در شرکت با مسئولیت محدود دیگری بگذارید. اگر اهل تعمیرات خانه یا مدیر ملک هستید، در آن صورت آن خدمات در یک شخصیت حقوقی متفاوت انجام می‌شود. در اینجا مسئله آن است که مسئولیت هر شرکت با مسئولیت محدود را محدود کنید. در تئوری، یک شاکی فقط می‌تواند آنچه را در شرکت با مسئولیت محدود هست/ ارزش در شرکت با مسئولیت محدود را خواستار شود. بنابراین، اگر به عنوان یک پیمانکار مورد پیگرد قرار بگیرید، شاکی نمی‌تواند جلوی درآمدهای شما از اجاره‌ها را بگیرد چون این یک کسب و کار جداگانه و مشخص است.
۱۴. با اعداد حساب و کتاب کنید.
پانکو می‌گوید: از آنجا که ملک اجاره‌ای یک سرمایه‌گذاری است، باید تحلیل شود. در نتیجه مهمتر آن است که به جای بیشینه‌کردن درآمد بازده را بیشینه کنیم. حتی اگر برای خرید یک ملک استیجاری پول نقد در اختیار دارید می‌توانید عموما با وام گرفتن جهت پرداخت بخش زیادی از مبلغ آن بازده بهتری از پول خود کسب کنید.
با این حال باید بدانید وارد چه معامله‌ای می‌شوید: پانکو می‌افزاید؛ شایان ذکر است که وام گرفتن ریسک مالکیت یک ملک استیجاری را افزایش می‌دهد. به عنوان مثال حتی اگر واحد برای چند ماه خالی بماند، در نتیجه، هیچ درآمدی تولید نشود، اما وام همچنان باید به صورت ماهانه بازپرداخت شود.
درست مانند هر تصمیم کسب و کاری پیچیده‌ای، اگر احساس می‌کنید سرتان شروع به گیج رفتن کرده است، همیشه بهترین کار آن است که با یک کارشناس حرفه‌ای مشورت کنید.
۱۵. از معافیت‌های مالیاتی‌تان استفاده کنید
گامبل می‌گوید؛ وقتی نوبت به معافیت‌های مالیاتی می‌رسد بسیاری از صاحبخانه‌ها موفق به صرفه‌جویی نمی‌شوند چون آن‌ها نمی‌دانند هزینه‌ی مجاز چیست. صاحبخانه‌ها می‌توانند تمام انواع معافیت‌ها را برای نگهداری ملک‌شان و در بازپرداخت رهن‌ها مطالبه کنند. یاد بگیرید چه کاری می‌توانید انجام دهید، یا یک حسابدار املاک با تجربه استخدام کنید.
نوبت شما است: آیا یک ملک استیجاری دارید؟ شما چه توصیه‌های دیگری به این فهرست اضافه می‌کنید؟
- دپارتمان تولید محتوا جامانا- منبع: thepennyhoarder
